一楼小院和顶楼平台归谁?
房屋销售时，一些房地产开发企业承诺赠送一楼小院或楼顶平台，受赠业主是否拥有小院或者楼顶平台的产权？
（一）一楼小院的归属???对于一楼小院土地使用权的归属，《物权法》没有明确的规定，大家经讨论认为对于一楼小院土地使用权的归属应当区分不同的情况：
1、规划中明确规定一楼小院为专有产权???业主购买了住宅小区内的房屋，就相应获得了小区内专有部分以外的土地使用权，那么就需要明确哪些土地使用权是专有的，否则，就应当属于全体业主共有，房地产开发企业或者其他业主都没有权利擅自处分。???《物权法》第七十三条规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。最高院于2008年发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第三条规定建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。虽然《解释》尚是征求意见稿、没有出台，但是表明了对住宅小区内专有部分土地使用权归属的意见。根据《物权法》和《解释》的规定，如果在住宅小区的规划文件（如总平图）中中明确规定一楼小院属于房地产开发企业专有，房地产开发企业当然有
权利进行处分进行销售或者赠与；或者规划文件中直接规定一楼小院归属于一楼业主，业主在买房后即获得了小院的土地使用权。当然，如果在规划文件中明确规定小院专属于个人，那么小院土地使用权的取得成本就不能分摊到其他业主购房款中，否则就侵犯了其他业主的合法权益，受侵害业主有权向房地产开发企业追偿。
2、全体业主同意房地产开发企业对一楼小院出售或赠与的处置???《物权法》的一个重要原则就是物权法定，除物权人同意授权进行处置外，其他任何人都没有权利处置物权人的物。如果规划文件中没有规定一楼小院为专有部分，那么就属于全体业主共有，房地产开发企业无权擅自处置，除非经过全体业主同意。???一部分房地产开发企业认为，在楼盘销售过程中对外宣传一楼赠送小院，是信息的对外公示，购房人对此是知情的，购房人同房地产开发企业签订房屋买卖合同了，就说明同意房地产开发企业对一楼小院的处置，一楼小院就可以专属于一楼业主使用。???经讨论大家认为，业主同房地产开发企业签订房屋买卖合同，不能单纯的认定全体业主同意了房地产开发企业对一楼小院的处置权，因为一楼小院在实际使用过程中与其他楼层业主关系不大，所以其他业主往往忽视了这部分土地使用权的约定，签订房屋买卖合同不能推断为或视为全体业主对一楼小院处置权的意思表示。只有在房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中明确约定一楼小院的归属或处置，才能视为全体业
主同意，房地产开发企业才能进行处置，否则，只要有一户业主不同意，房地产开发企业也是不能处置的，一楼小院仍然属于全体业主所有。
????3、如果规划条件中没有规定一楼小院属于专有部分
如果规划条件中没有规定一楼小院属于专有部分,房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中也没有约定一楼小院的归属，那么一楼小院属于全体业主共有，房地产开发企业进行的销售或者赠与都是无效的，是无权处分的行为。
（二）楼顶平台得归属
???1、规划文件中明确规定楼顶平台专属于单个业主???《住宅专项维修资金管理办法》中规定屋顶属于住宅小区业主的共用部位，应当属于全体业主共有。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第二条第三款也规定了楼顶平台属于业主共有的部分，但同时规定“楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。”也就是说，房地产开发企业在设计总平面图中可以明确表明楼顶平台专属于哪层业主，经规划管理部门审批通过后，购买该房屋的业主取得楼顶平台所有权。
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???2、全体业主同意房地产开发企业对楼顶平台出售或赠与的处置???同一楼小院的道理一样，如果规划文件中没有规定楼顶平台为专有部分，那么就属于全体业主共有，房地产开发企业无权擅自处置，除非经过全体业主同意。
???3、如果规划条件中没有规定楼顶平台属于专有部分
开发一个平台需要多少钱
???如果规划条件中没有规定楼顶平台属于专有部分，房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中也没有约定楼顶平台的归属，那么平台属于全体业主共有，房地产开发企业进行的销售或者赠与都是无效的，是无权处分的行为。
????4、消防疏散平台以外的平台才能通过约定的方式进行处置???在年代较早的楼房设计过程中，整幢楼的楼顶是一个叠拼起来的大平台，是属于全体业主共有的。如果这个楼顶平台是消防疏散平台的话，任何人都无权擅自约定处置，即使全体业主同意归顶楼业主单独使用也是不可以的，因为楼顶平台被赋予了消防的特殊功能。非消防疏散平台，全体业主可以通过约定的方式进行处置。???随着设计理念的发展，现在的楼顶往往不再是一个单独的大平台，房地产开发企业为了更好的利用空间，同时设计理念上的环保，楼顶被做成跃层、坡面屋顶，这种情况下就不存在我们通常说的楼顶平台，而是一个屋顶。在这种情况下，有的
房地产开发企业通过退距的设计手段来产生出小面积的楼顶平台来吸引购房人，这种楼顶平台应当认定为属于顶楼业主所有。
????5、楼顶平台面积不计入公摊???有的业主提出，楼顶平台属于全体业主所有，那么楼顶平台的面积已经公摊到业主房屋面积中，楼顶平台产权应当登记到全体业主名下。这种观点是不正确的。???楼顶平台除规划属于专有外，是属于全体业主共有的，但是楼顶平台的面积是不进行公摊的。房屋的建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，如果说一套房屋或者一个建筑物要想计算建筑面积必须满足五个条件，第一必须有上盖；第二个条件必须是层高大于、等于2.2米；第三个必须是永久性的结构；第四个条件是牢固的结构，不是一推就倒的，或者存在一两年就没了；第五个是满足人们正常的生产、生活需要。露天的楼顶平台面积是不符合这五个条件的，是不计入公摊面积的，也是不能进行产权登记的。

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