浅论限购令对商品房买卖合同的影响
[摘要]随着国家对楼市的调控，各地纷纷出台限购令，由此产生了一些商品房买卖合同纠纷。从限购令的法律属性来讲，它应当是政府的政策，而不是属于法律法规。因限购令的原因导致商品房买卖合同不能履行，不能认定合同无效。限购令的出台实施不属于不可抗力，而应当认定为情势变更，因限购令导致商品房买卖合同出现履行障碍，当事人可以请求人民法院变更或者撤销合同。
[关键词]限购令；法律属性；商品房买卖；合同效力；情势变更
限购是政府对楼市进行调控的一项重要措施，通常，我们把中央和地方政府出台的这种限制一般公民购买商品房的措施和具体规定都称之为限购令。2010年4月30日，北京出台的“国十条实施细则”中率先明确提出，5月1日起北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。而9月29日国务院出台“国五条”掀起二次调控后，上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州等15个城市也纷纷推出限购政策。而各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，
住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。
房产限购有时难免伤及无辜。但要在GDP和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。[1]
限购令是有效抑制房产投机和空置的一把利剑，成为第三轮调控的重要法宝，在全国一二线城市遍地开花，被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”成为打击投机性和投资性购房的最有效工具之一。
有关以限购令为代表的楼市新政的出台引发了不少的商品房买卖纠纷。在商品房买卖合同纠纷中，限购令能否成为认定合同效力、解除、变更合同等履行障碍的法律理由？因限购令导致合同不能履行是否属于不可抗力？要理清这些问题我们应当先对限购令的法律属性进行分析。
一、限购令的法律属性
限购令的法律属性，应属于“国家政策”、“行政命令”。因为从制定机关、发文文号、发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，性质只能是行政性法律文件。如《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（俗称国八条），发文机关是国务院办公厅，文号是国办发〔2011〕1号，发文对象是各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构；又如郑州市人民政府的《关于贯彻落实国办发〔2011〕1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》（郑政〔2011〕13号）针对各县（市、区）人民政府、市人民政府有关部门、各有关单位发文。限购令的制订与执行均属于抽象性行政行为，而非具体性法律行为，对商品房买卖的当事人、银行金融机构、政府有关部门等不产生法律约束力，不能把它作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的法律依据。
二、限购令对商品房买卖合同效力的影响
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”所谓的限购令，只是中央、地方政府的规范性文件，不是行政法规、地方政府规章，更谈不上是法律。因此，以此来断定合同自始无效是错误的。
（一）违反限购令并不导致商品房买卖合同无效
1.合同无效的法律依据
《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。
《中华人民共和国合同法》认定合同无效的情形：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
既然限购令不具备法律法规的属性，它不是法律，也不是行政法规，因此签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效。
依据《中华人民共和国合同法》的规定，“合同的履行”与“合同的效力”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对商品房买卖合同而言，只要买卖当
事人主体合法，买卖标的有效，双方意思真实，表示一致，双方签订的商品房买卖合同就依法产生法律效力。
《中华人民共和国合同法》实施以后，法院确认、判定合同无效，必须依据法律或者行政法规。而政府出台的房产调控颁布的文件，充其量只是行政规范性文件，同时，限购令仅仅是政府针对房地产行业的一个行政调控措施，属于行政管理手段，其产生的法律效果也仅仅涉及房产交易过程中的一个环节，并不影响和涉及对合同效力的判定。
2.限购令是否溯及既往
限购令并不导致限购令执行之前所签的商品房买卖合同无效。如果在限购令实施前，已经过网签的，不执行限购令的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。在限购令出台前的商品房买卖合同不应受到限购令的限制，这是溯及既往法律概念的基本理念。
三、因限购令导致合同不能履行应属于情势变更
（一）因限购令不能履行合同不能依照不可抗力条款要求免责
对违反限购令签订的商品房买卖合同不能履行，不属于法律上的不可抗力。《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”从上述法律规定我们得知，如果遇到不可抗力，可免除当事人部分或全部责任。可是《中华人民共和国合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，构成不可抗力的客观因素是“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”，这三者要同时具备，缺一不可。因为国家对于房地产市场调控就一直没有停止过，所以限购令的出台并非完全不能预见。
2010年1月7日，国务院办公厅要求：“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”2010年4月17日，国务院要求：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会要求：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”
由此可见，限购令正是基于上述政府文件中的精神出台的，限购令随时可能会出台，其制定和实施并非完全不能预见，因此不属于不可抗力，不能依照不可抗力条款要求免责。
2.限购令的出台属“情势变更”，当事人可变更或解除合同
由于限购令的影响制约，继续履行合同已经不能实现合同目的。2009年4月24日，《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
虽然限购令出台的可能性随时存在，并非完全不可预见，但是对于具体出台的时间、套数的限定、首付款的比例、户籍与非户籍居民是否区别对待等方面，房地产交易双方均是无法预见的。因限购令导致商品房买卖不能履行应属于“不可归责于当事人双方的事由”，“导致商品房买卖合同不能继续履行”，“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的商品属性是什么意思“客观情况”。
因限购令只是暂时限定购房套数，故可变更房地产买卖合同中相关条款，如待“解限”时继续履行合同。当然，一般的合同双方当事人是没有这种耐心的，且对市场预期如房价升降无法把握，何时解禁也无时间表。当事人很难等到 “解限”时继续履行合同，因此大多选择适用解除合同。
如果在限购令出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行限购令要求，如果因为执行限购令致使合同不能履行，可以依据情势变更原则主张变更或解除房屋买卖合同，主张变更后可以达成新的协议。如果不愿变更或不能达成新的协议，合同的任何一方均可要求解除合同，且不需要支付违约金。在双方均无过错的前提下，依据公平原则，双方合理分担，对合同责任做出明确区分。
目前对于国家调控在法律性质上的界定还比较模糊，尚存在争议，法院也尚未有权威的终审判决出台，所以限购令导致的合同纠纷尚处于不确定状态，但是通过综合的法律分析来看，适用情势变更的解决办法更为妥当。
[参考文献]
[1]邢海洋.房产限购令[J].中国海关,2010,(06).
[2]中华人民共和国合同法.
[3]中华人民共和国民法通则.
[4]关于适用若干问题的解释（一）》,法释[1999]19号.
[5]关于适用若干问题的解释（二）》,法释〔2009〕5号.

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