收房验房流程和注意事项
一、一般收房流程
核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→ 业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》物业管理费一般交付后才开始计算，验收时要签前期物业合同。
二、收楼的一般程序
（一)发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料.
（二）买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右）内带齐所需文件资料（包括收
楼通知书、 业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位(楼盘现场）办理收楼入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
提示：
A 业主需带起身份证件与相关资料及验房工具，在这里，业主需对新房收房通知书的日期进行验证，若是已经超出日期可要求开发商进行延期赔付。
B 新房收房时间建议不要再第一二天去，因为那时间人较多，时间上的紧凑性便会导致陪同验房的人注意力的不集中性，一般在第三四天为宜。
(三)楼房现场验收
1、参看材料
１）发展商出示三书一证一表以及各种验收表格、意见书。
A、三书一证一表：《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》
、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》.
注:《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》此三项必须为原件.
B、面积实测表/测绘单位实测面积明细：根据面积实测报告数据(盖测绘队公章）对照购房合同上的面积。可为复印件但要有章。
C、管线分布竣工图：可带走，装修时用。
D、各种相关验收表格：如《住户验房交接表》 （房间功能分区及标的物详列各项验收内容, 如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》等）.
主要表格说明：
A 《建筑工程质量认定书》：是房屋通过有关部门质量验收的凭证。
B 《住宅使用说明书》（可带走)：是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。应该包含如下内容:开发商名称及其；设计单位及其；施工单位及其；监理单位及其.
C 《住宅质量保证书》（可带走）：是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年,屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。
D 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》:是房产项目通过有关部门综合验收凭证.
E 《竣工验收备案表》:是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。《竣工验收备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证.按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说,人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案.《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题,查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
F 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构)(可带走)
提示:
A 《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。《三书一证一表》是收房时的必要资料，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。如果开发商不能提供这些资料文件，业主有权拒绝收房。签字时注明“楼房状况未明”。
B  看完那些资料后,基本就可以去验收房子了。暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流.如开发商企图在房主验房前收取“多项费用",或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”对上述“多项费用"具体说明如下： 开发商企图在交楼时代收契税（一般住宅税率为1。5％） .您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》 .开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、 宽带网等） 。那么您质问他（她） ：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用?"。（希望龙湾不会出现这
样的现象）验收好后，再交付费用。
２）买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领,到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
提示：
A 不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则,只要发现问题,不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
B 一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，正常验收房子时间一般是持续2—3个钟头，建议早晨8:30去或下午2:30去。
 
2、验房:
2。1准备东西:
A 塑料洗脸盆：用于验收下水管道;
B 小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓;
C 塞尺：用于测裂缝的宽度;
D 卷尺（5米）：用于测量房子的净高；
E 万用表或测电笔：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；(或者一个三插的小电器，如,普通电池充电器等，一个两插的小电器，如，手机充电器等 ,用来检测各个电源插座是否通电，没有灯泡的好像还要准备一个灯泡,龙湾好像不用）
F 计算器:用于计算数据；
G 纸笔：用于签字、记录；
H 小扫帚：用于打扫室内卫生；
I 小凳子、一些报纸、贴纸、塑料带、包装绳、火柴、卫生纸、手电等：用于时间长休息、预先封闭下水管道及检查烟道等.
J 录音机、数码摄像或数码照相等:对有问题的地方调好日期记录证据、为日后举证打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。
验房专用工具：垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器;游标塞尺；对角检测尺； 反光镜;伸缩杆等.（一般人好像没有）
2。2检验房屋
1）外部检验：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
A 全部外饰面:包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
B 楼梯间:扶手高度；扶手材质；扶手连接牢固、接缝；护栏玻璃；护栏垂直度；栏杆间距；扶手直线度；单元入口材质、贴角；踢脚线上口平直；踢脚线材质;电梯前厅石材；电梯前厅线角平直； 墙面空鼓、裂缝；涂料涂刷完整、泽一致；箱体横平、竖直,高度一致；楼宇对讲；踏步高度；踏步宽度等；
C 公共配套:公共配套设施、小区绿化等是否与开发商承诺相一致；容积率等。公用部位、公
共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、 开关、灯具等）等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目.走廊，楼梯，电梯间的声控,光控开关是否好用好使。
2）内部检验：
A 核对购房合同的附件及配套设施：核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
B 净面积测量、开间进深及净高尺寸测量：确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积(套内面积、公摊面积）是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3％，3%之内不考虑，超出或减少部分进行处理以双方签定合同为准)有无套内面积减少、公摊面积增加的情况。
C 楼房结构检查:检查墙体、地面是否有裂缝,特别是承重墙、阳台、露台等接缝处。手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓;仔细检查地面有无空壳开裂情况。特别是踢脚线空鼓,如有空鼓，一定要求陪同物业人员尽快修复。检查倾斜与水平,在房顶用细绳
悬一重物，贴墙放至墙角,查看倾斜程度.或用盒尺检查房顶，取4－5个点进行测量, 若数值一致,说明房顶没有倾斜。测量层高(建筑层高为2。8米.实际高度不低于2.6米。层高3米的实际高度不能低，住宅层高不能低于2。8米)。
D 墙顶地六面：
墙面：注意墙面有无抹灰层,抹灰层有无空鼓、裂缝、起皮、斑驳、爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会 形成爆点）,阴阳角大致方正。 墙面平整度在3～5 毫米之间是比较正常的,门窗关闭看大面,门窗打开看小面,用米尺量顶地是否方正，特别是门窗洞口两侧，是否方正非常重要，外墙是否做了内保温。查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
地面：有无抹灰层，有无压光，用脚搓是否起沙，暖气管、水管、电管是否走在地下有无标记，承诺做地采暖是否实现。厨房、阳台、卫生间的地面是否比其它地面低。
顶面：主要注意和地面的方正有无大的歪斜，特别注意厨房、阳台、卫生间的顶面有无渗漏水现象。如果在顶楼，看是否屋顶漏过水.
E 管道检查：
预留洞:排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理;预留孔洞与排水管、雨水管有无冲突等；
里面包含具体那些协议?
厨房烟道、卫生间通风：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口或通风口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走.烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
煤气：管道入户，主管道、分管道各用气房间是否设置煤气表，控制阀门是否齐全。注意绝不允许擅自拆改然气管线。
检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。
F 门窗检查
门、窗安装质量及配件检验:门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。窗户是否严密，有否翘曲、变形、关闭不严等现象，有无漏水,窗台里面应该比外面高3—5MM（不然
会倒流水进来）;开启是否灵活，开关是否完好、可用。门窗拉手、插销、锁具、开关等安装牢固，使用方便.
注：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下,用扫帚打扫清楚后就可以看了.
玻璃：所有玻璃要逐一查验有无破损、崩渣、碎裂、密封不严等现象,密封条、防尘条、防水条不得缺少。纱窗完好、无破损;严密、无壳缝、无翘曲；边无裂缝；无渗漏;框正、侧面垂直。

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