FIGURESI北京I2023年第三季度
零售和仓储新增供应拉升需求办公科创中心区域以价换量
+0.7%    -5.8%    +7.6%
迎__    社零总额    固定资产投资
出）22年上半年，同比变化）    （2应2年1-8月，同比变化）    （2023⅛8R,同比变化）
数据来源世邦fi1理仕研究部北京统计J⅝2023年10月
内容提要
-写字楼：季内未录得新项目交付，前三季度新增供应总量为201/以来的同期新增供应最低值。新租交易总量环比上涨28%,金融成为最活跃的板块，而部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值。租金持续下滑，其中中关村、望京、奥体等科创中心雇金跌幅均超过1%
-
零售物业：外围商圈季末集中开业三个购物中心，均达到较高的出租率。拓店需求释放，净吸纳量达近五个季度的最高水平，但个别现有项目清退老旧业态和品牌，致全市空置率环比上升。租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，外围商圈业主租金政策更加灵活。
一物流祓嬉：三个新增项目入市，前三季度新增供应总量已超过历年年度供应纪录。整体空置率上升至近十二年的最高水平，提供了较以往更充裕的礴空间。在“留京”的被动选择下，以成本为导向的京内搬迁置换更趋活跃O在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升。
-商务园区：整体市场新增需求放缓，头部互联网企业持续缩双面积，净吸纳量为负，区域市场表现日益分化，由于空置面积地却以及去化速度低于预期：送中关村集业主下调租金以刺激市场需其
-物业投资：交易数量环比显著提升，但多数为INZ以下的小体量交易，合计总额环比4啮上涨但仍低于去年同期。新经济企业等自用型买家需求频频涌现，购买标的类型和区位呈多元化特点。商务园区同时获得自用型和投资型买家青睐。商业地产资本化率上行，收购窗口期打开。
图表1：季度回顾
写字楼
租金
-0.6%
-1.0%
-1.2%
空置率
+0.4百分点
+11百分点
+2.幅分点
零售物业
租金
-0.8%
-1.8%
-1.4%
空置率
+0.5百分点
+0.4百分点
-0.7百分点
物流
租金
+1.0%
+2.4%
+3.2%
空苣率
+9.2百分点
+9.2百分点
+10.9百分点
商务园区
租金
-0.4%
-0.6%
-0.3%
空置率
+0.2百分点
+1.3百分点
-0.9百分点
物业投资
总额
+16.7%
-28.6%
-72.8%
内资
-1.9%
-30.1%
-72.3%
注：写字楼租金为成交面价，按建筑面积计算，不含物包费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心苜房固定报价，按使用面积计凝，不含物管费含税，筒单平均；沏流设施租金为报价，按建筑面积计B,含沏管费不含税，加权平均；沟旁园区租金为报价，按建筑面枳计算，含物管费含税，加权平均；投资«1包含所有超过100⑰美元的育业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）
21%
18%
15%
9%
6%
3%
0%
图表2：写字楼供求指标
3020100
®EOZZZO W 8 RN RE°RZoR1o0黑OOZEOOZZO OZO6W 2-8
tr≥cocooocoθ)σ)8Sδ88SS8・新增供应
数次来源：世邦麴理仕研究部，202左雳三季度
图表3：写字楼市场租金指数
a 8ZZZO WO RNREOIZZOIZ1oOZyOOZEoOZeOOZ1O 6ls!∙0 2∙861Z0 6LOS1VO8180B1No ∞δ£0 Ps
一租金指数一甲锻租金指数
数据来源：世邦魏理仕研究部，202邪第二季度

〜一块士⅛x    A净吸纳僵    A空域率    •平均租金
与子IS市物    ▲-以00评方米（4+0.4百分点季度环比，）。6%季度环比
新增需求小幅回升
2C22年第三季度，北京写字楼市场未录得新项目交付。受项目延期影响，前三季度新增供应总量累计仅有19.0万平方米，为201奔以来的同期新增供应最低值。
随着商务活力和企业复工迅速恢复，整体市场的带看量和交易量环比均有所回升，其中新租交易总量环比上涨28%o子市场中，CBD、丽泽和东二环相对活跃，新租交易总量占全市的54%,均录有大面积成交；石景山商务区紧随其后，主要得益于地缘性租户的升级搬迁和扩租。分行业，证券、基金、资管类租户持续扩租，推动金融新租需求总量占比环比上升至31%,成为最活跃的板块；其次为TMT,但其新租总面积环比下降乃％,同时扩租依然谨慎；此外，受食品、服饰等日常用品的升级搬迁及扩租需求推动，消费品制造业新租需求占比上升至第三位；其它行业需求保持平稳。
由于包括头部互联网企业在内的部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值，
为-14万平方米，大面积退租仍主要集中在中关村和望京区域。乙级楼宇退换租现象尤其明显，季末净吸纳量录得∙6∙1万平方米；而甲级市场保持韧性，净吸纳量环比上涨至4.7万平方米。整体市场空置率环比上升0.4个百分点至18∙1%北京疫情最新数据o
租金持续下滑，科创中心领跌
全市平均成交租金同择本比环比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多个子市场租金录得不同程度跌幅，其中中关村、望京、奥体等科创企业集中的区域和王府井子市场的租金跌幅均超过1%o
未来六个月，预计有近36万平方米新增写字楼面积投放至北京市场，将在中关村、奥体和通州等区域释放可租面积。在短期内企业新租仍显保守的情况下，业主需要提供更有竞争力的租赁条件，以吸引和留存租户。世邦魏理仕七月进行的租户调查结果显示，北京租户对可持续战略、办公空间和租约灵活性等需求均领先于全国其他市场，业主可考虑在这些方面加强软硬件配置，协助租户建立综合成本和效用优势。

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