焦宇尘与北京金阳置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审结日期】2021.04.29 
【案件字号】(2021)京02民终5862号 
【审理程序】二审 
【审理法官】陈妍 
【审理法官】陈妍 
【文书类型】判决书 
【当事人】焦宇尘;北京金阳置业有限公司 
【当事人】焦宇尘北京金阳置业有限公司 
【当事人-个人】焦宇尘 
【当事人-公司】北京金阳置业有限公司 
【代理律师/律所】杜云峰北京海征诚律师事务所;苏科岑北京海征诚律师事务所;孔天闻国浩律师(北京)事务所;陈明觉国浩律师(北京)事务所 
【代理律师/律所】杜云峰北京海征诚律师事务所苏科岑北京海征诚律师事务所孔天闻国浩律师(北京)事务所陈明觉国浩律师(北京)事务所 
【代理律师】杜云峰苏科岑孔天闻陈明觉 
【代理律所】北京海征诚律师事务所国浩律师(北京)事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】焦宇尘 
【被告】北京金阳置业有限公司 
【本院观点】结合二审庭审情况及焦宇尘上诉请求，本案的争议焦点为：金阳公司是否应当承担违约责任。 
【权责关键词】完全民事行为能力代理违约金证据交换新证据质证诉讼请求维持原判执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，结合二审庭审情况及焦宇尘上诉请求，本案的争议焦点为：金阳公司是否应当承担违约责任。  根据已查明的事实，金阳公司向焦宇尘销售案涉房屋期间，因涉及虚假宣传受到市场监管局行政处罚，故金阳公司在销售过程中存在未如实向焦宇尘进行销售宣传的事实。后，金阳公司与焦宇尘签订《预售合同》。该合同附件十二《补充协议》
载明，第四条4.出卖人与买受人一致同意，凡建于出让地块范围内或与该出让地块相邻的市政基础设施(包括但不限于市政道路、桥梁等)及其他设施(包括但不限于学校、幼儿园等)，不属于《预售合同》及本补充协议约定的交用范围，出卖人仅负责建设，该等设施的交用以其接收方的具体安排为准，出卖人不就其向买受人承担任何形式的责任；第十七条，关于广告及宣传资料信息的约定，双方确认：出卖人为本项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等(包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等)仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所作之任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及本补充协议为准；对与出卖人发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，出卖人不受其内容约束；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件及本补充协议内容也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。上述条款内容显示，金阳公司只负责建设学校、幼儿园，没有向焦宇尘交付学校、幼儿园的义务。针对金阳公司在销售房屋期间所制作的宣传资料、发布的相关广告等是否属于合同内容，双方约定均不属于《预售合同》约定的内容，均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。故上述条款约定应当视为双方对于金
阳公司销售期间所作相关宣传内容是否属于《预售合同》内容所出的明确约定，即不属于《预售合同》内容。虽然上述条款为格式条款，但是该《补充协议》开篇“特别提示”中即以字体加黑方式明确载明，且焦宇尘系在该协议中每一页均有签名，上述条款与焦宇尘的签名距离亦较近，故一审法院认为，金阳公司在签约过程中已针对《预售合同》及其附件和《补充协议》涉及双方权利义务的条款向焦宇尘作出了提示和释明。焦宇尘作为完全民事行为能力人，其签名行为视为对协议内容的确认。故未支持焦宇尘以金阳公司虚假宣传为由要求金阳公司给付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。  综上所述，焦宇尘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费16501元，由焦宇尘负担(已交纳)。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-10-25 03:12:52 
焦宇尘与北京金阳置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2021)京02民终5862号
当事人    　上诉人(原审原告)：焦宇尘。
    　委托诉讼代理人：杜云峰，北京海征诚律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：苏科岑，北京海征诚律师事务所实习律师。
    　被上诉人(原审被告)：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。
    　法定代表人：许广震，经理。
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    　委托诉讼代理人：孔天闻，国浩律师(北京)事务所律师。
    　委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师(北京)事务所律师。
审理经过    　上诉人焦宇尘因与被上诉人北京金阳置业有限公司(以下简称金阳公司)商品房
预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初7207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人焦宇尘之委托诉讼代理人杜云峰、苏科岑，被上诉人金阳公司之委托诉讼代理人孔天闻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　焦宇尘上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持焦宇尘起诉的全部诉讼请求。2.一二审案件受理费由金阳公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。焦宇尘购买了金阳公司出售的房山区长阳18-02-09地块A10某住宅502号房屋(以下简称案涉房屋)，金阳公司在出售房屋时做出了虚假宣传，自2016年5月至2019年5月三年里一直对外宣称案涉房屋配套小学为中关村一小。2019年5月，焦宇尘及多名业主发现案涉房屋实际配套小学不是中关村一小，而是北京市第十二中学教育集团良乡小学铭品校区，实际配套幼儿园也不是北京军区空军蓝天宇锋幼儿园(以下简称蓝天幼儿园)，而是五土幼儿园。这时案涉房屋已经实际交付，焦宇尘也已装修房屋并入住，如果选择主张解除合同，会造成不必要的浪费和损失，亦会给焦宇尘带来更多的困难和不确定性，因此，焦宇尘立即要求金阳公司承担违约责任。焦宇尘购买案涉房屋是为了让自己的两个孩子上中关村一小，现该目的没法实现，
是因金阳公司违约，故应当承担违约责任。
二审被上诉人辩称    　金阳公司辩称，同意一审判决。1.案涉小学及幼儿园并不在金阳公司的商品房开发规划范围内，金阳公司只是代北京市房山区教育委员会(以下简称房山区教委)进行建设，商品房买卖合同司法解释第3条的规定并不适用本案。2.《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)明确约定金阳公司仅负责代建配套学校及幼儿园，配套学校及幼儿园并不是金阳公司的合同义务，且合同中同时约定相关宣传不构成购房合同的组成部分，金阳公司对相关条款进行了充分提示和说明，不存在遗漏。焦宇尘的上诉没有道理，不应支持。
原告诉称    　焦宇尘向一审法院起诉请求：1.要求金阳公司支付焦宇尘违约金1300058.31元；2.案件受理费由金阳公司负担。
一审法院查明    　一审法院认定事实：2013年，金阳公司获得案涉房屋所在地块使用权。该地块挂牌文件载明：本次出让宗地中托幼用地、小学用地及社会停车场库用地不出让，项目成交且区政府完成土地交付工作后，由竞得人出资建设上述用地并无偿移交相关主管单位。此后，金阳公司在开发案涉房屋项目铭品嘉苑过程中，曾试图引进中关村一小，但最终未成
功。在该房产项目配套小学建成并由金阳公司于2018年7月移交房山区教委后，房山区教委协调将房山区良乡小学纳入北京市十二中教育集团管理体系，成立北京十二中教育集团良乡小学铭品校区。案涉房屋所在小区即在该小学招生范围内。同时，金阳公司还曾试图引入蓝天幼儿园教育资源，但最终亦未成功，双方于2016年6月30日解除了合作意向协议。此后案涉房屋项目引入了五土幼儿园。
    　在此期间，金阳公司曾委托北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原公司)代为销售涉案项目房产。中原公司销售人员于2017年3月29日以视频直播方式在该房产项目售楼处现场介绍该房产项目过程中，宣称该项目自建配套小学为中关村一小。该直播视频在搜狐焦点网站刊载播放，直至2019年5月14日才被删除。同时，中原公司销售人员还曾宣传该小区配套幼儿园为蓝天幼儿园，相关视频于2015年9月8日上传至腾讯视频平台。

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