物业管理行业工程造价控制
摘 要：物业管理行业的工程造价控制工作，具有一定的特殊性，本文通过阐述物业管理行业工程造价控制内涵，进一步分析当前物业管理行业工程造价控制所存在的问题，并从确立控制目标、检查实施状态、纠正存在偏差三方面，逐一论述物业管理行业造价控制的有效对策，仅供参考。
关键词：物业管理；工程造价；造价控制；业主需求
前 言：随着我国现代化建设的不断发展，人们对于房屋建筑质量和后期物业管理服务要求越来越高。物业管理行业所管理的房屋维修工作，是工程造价控制的主体，也是基础性业务，基于新时期背景之下，为能有效解决当前工程造价管理内容存在复杂性、技术性和多样性的特点，本文就造价控制方面，做以研究。
1.物业管理行业工程造价控制内涵
物业管理行业工程造价与建筑建设工程造价有着本质上的区别，也具有一定的联系。物业管理行业工程主要是负责房屋在运营投产期间的相关管理及修缮事宜，虽阶段性款项金额比建筑建
设工程造价金额要小，但由于需贯穿房屋运营期间的全周期，所以具有长期性、复杂性的特点。据资料表明，物业管理工程造价金额占据了物业管理公司一半的资金支出比重，并且由于业务主要的服务对象是业主，所以在控制过程中不得当，则可能造成纠纷[1]。
2.物业管理行业工程造价控制问题
（一）没有明确目标
当前部分物业管理公司未能按照工程造价内容与工作流程明确造价控制目标，是导致资金运用不合理的主要原因。一是预算编制，未能按照少花钱，多修房，修好房的原则实施，这会造成后期维修与管理过程中资源的浪费。二是不能精准评测工程造价所使用的方向，最终呈现出了运用无序的现象。
（二）未能动态管理
无论是哪一种工程造价管理形式，其控制工作都要贯穿于资金使用的全过程之中，部分物业管理公司虽对前期的预算规划设置比较合理，但却忽略了实际施工过程中的定期性、季节性作业检查，导致施工期间出现人力、财力、物力浪费等现象[2]。
（三）缺乏问题总结
物业管理所涉及的工程造价内容较多，从客观的角度而言，在执行的过程中肯定会受到不确定因素和潜在风险的影响，如在施工的过程中，物业管理公司未能对既有问题和潜在问题进行合理评估、总结并制定相应的应对措施，则会造成生产计划的紊乱，进而无法做好造价协调与控制工作。
（四）忽略业主体验
模块化管理物业管理公司所要执行的工程房屋维修管理业务的服务对象是业主，业主是居住在建筑内的主体行为人员，其体验感及评测反馈，对物业管理公司起到了决定性的作用，如在施工过程中物业管理公司未能按照业主实际需求进行造价资金的合理分配、修缮、监理等业务，则会导致纠纷的发生。
3.物业管理行业工程造价控制对策
（一）确立控制目标
第一，方案制定
预算编制作为物业管理行业工程造价控制的先决条件，在后期的施工过程中起到了决定性的作用，因此在进行工程造价管控时，要提高预算编制的科学性，做好资金、成本、材料供应以及用工计划。其次，是要将房屋维修工程招投标管理工作作为工程造价控制手段之一，通过设置科学的竞争机制，保证市场的公平性，为后期的工程造价控制工作打好基础。再次，要实行工程造价管理全过程的控制，采用“双重预防体系”管理模式，做好前期房屋资料收集工作，掌握工程的特点和难点，确立资金风险识别机制及应对措施，提高对施工过程中人力、物力监管质量。最后，加大用户实际体验感调研，从“以人为本”的角度出发，让业主参与到方案制定之中。
第二，限额设计
为进一步提高工程造价控制的规范性，建议采用限额设计的方式，依照当前物业管理工程项目特点，使用模块化的方式将其逐一分解，对每一过程变量加大分析，从而合理确定阶段性项目的资金使用金额，按照以周保月、以月保季、以季保年的过程控制方案开展。在做限额设计时需要注意以下几个问题：第一，加大对影响投资主要因素的控制，像施工图纸、环境因素以及施工质量等。第二，限额设计的可行性，要根据工程实际规模、内容以及标准开展，
在实事求是的基础之上，进一步提高工程造价的灵活度。第三，做好阶段性工程进度、人员职责的规划，如在需要时可实行工程阶段性招标模式[3]。
（二）检查实施状态
第一，搭建信息平台
部分物业管理公司工程造价控制不得当，都是由于参建单位和各部门及业主之间缺乏时效性的沟通所导致。因此为充分践行工程造价动态化管理，应以科学发展观为指导理念，重视信息共享平台的搭建工作。其一，要将信息共享平台作为工程造价控制成效以及经验方法推广的重要渠道，纳入到日常管理工作之中，体系覆盖物业管理单位、承包商、监理方以及业主等主体责任人，进一步提高信息共享力度，提升造价控制及施工效率，为以后的养护管理工作打下良好的基础。第二，为减少对资源的浪费，建议在施工过程中采用BIM信息化管理模式，通过BIM建模的方式，为造价过程控制提供良好的指导意见，业主也可以通过该模型，了解到当前的施工进展，避免纠纷的发生，降低咨询成本。
第二，把控工程质量
根据文献资料和实际作业研究发现，当前影响物业管理公司在造价执行方面的主导因素为施工过程质量，而影响施工质量包含：人员技术、设备状况、材料质量、监管办法等内容，因此在控制过程中要加大这几方面的管理。除要做好施工人员作业资质调查，落实岗位责任制度；提高施工设备建设及维护力度；设立严格的材料出入制度以外，还要加大与业主委员会的沟通，认真了解业主对管理及服务的实际需求，通过让业主参与到工程质量把控环节的形式，从而实现对工程周期性和季节性施工项目的严格把控，在缓解物业管理公司监管压力的同时，还可以提高业主对物业工程管理服务的信赖程度。
（三）纠正存在偏差
第一，注重档案管理
物业管理行业工程造价档案管理是指在执行造价业务中所生成的合同与一些历史资料，这些资料能够客观、真实地反映出物业管理公司在造价管理方面所做出的成绩，其中业主所参与编制及修改的内容也是日后管理过程中的重要参考依据，因此在控制过程中要加大对于档案的整理与保护，从而提升物业公司工程造价管理和服务的质量。一是要加大信息技术的引入，通过大数据技术，将繁琐的工程项目进行编码和排序，在日后应用的过程中，可通过直
接搜索的方式，提高摘取与检阅速率。二是要养成即生成资料即保存编码分类的习惯，不得出现丢失及立卷混乱的现象，为后期项目实施与造价控制提供确立的保障。
第二，加大问题总结
针对在造价控制过程中所出现的问题和业主需求有差异化等状况，要加大问题的总结与整改，将其生成系统性的资料，从而保证后续项目在开展过程中能够形成有据可依的工作机制。一是定期召开研讨会议，让业主参与到相关会议之中，这样可以让其了解物业管理公司在工程服务管理方面所做出的努力，并可提高资金运用的科学性。二是在实际管理的过程中，物业管理公司所管理的范围较广，不能有效把控每一环节，因此为提高管控方法的合理性，可以通过设置共享平台和意见箱等方式，从而广纳业主和施工方与监理方的建议，实现工程造价管控与服务质量的整体提升。
结 语：综上所述，工程造价控制是物业管理工作中的基础性业务之一，其与企业的现金流和日常运营息息相关。相关企业要充分重视工程造价控制工作，加大对现阶段问题的研究与反思，通过科学的手段将其逐一整改与优化，贯穿于资金使用的全过程之中，从而进一步提升服务管理质量，形成良好的社会公信力。

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